Lorsque le bail commercial arrive à échéance

Lorsque le bail commercial arrive à échéance, plusieurs solutions s'offrent :

- soit le bailleur notifie un congé au locataire aux termes duquel il offre le renouvellement du bail, soit il le refuse,

- soit le locataire sollicite le renouvellement de son bail.

Si les parties conservent le silence, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée et ce, aux mêmes conditions.

Le congé doit être délivré 6 mois avant le terme. S'il est délivré alors que le bail se poursuit tacitement, il est donné 6 mois avant et pour le dernier jour du trimestre civil : artilce 145-9 du code de commerce.

Exemple : Pour un bail à effet du 1er janvier 2010, un bailleur a donné congé le 1er juillet 2020 qui devra intervenir pour le 31 mars 2021.

1. Congé donné par le bailleur

Un congé qui offre un renouvellement du bail est délivré en général pour permettre au bailleur de solliciter une augmentation de loyer soit mettant en oeuvre les règles de plafonnement ( en fonction d'un indice), soit en faisant valoir un motif de déplafonnement (modification des locaux, évolution des facteurs locaux de commercialité, bail de plus de 12 ans...).

Le bailleur peut ainsi solliciter un nouveau loyer aux termes du congé soit postérieurement par huissier , par LRAR ou en saisissant le tribunal.

A défaut d'accord du locataire, les parties disposent d'un délai de 2 ans pour saisir le juge des loyers et des baux commerciaux qui statuera sur le montant du loyer du bail renouvelé, en général après expertise.

Le congé du bailleur doit impérativement être délivré au locataire par voie d'huissier et doit respecter un formalisme précis (article 145-9 du code de commerce).

Le bailleur a la possibilité de se rétracter à la condition que le locataire n'a pas accepté le renouvellement proposé.

Si , à la délivrance d'un congé, le locataire ne répond pas, celà peut valoir acceptation notamment lorsqu'il demeure dans les lieux.

Le plus souvent, il acceptera même s'il s'oppose au nouveau loyer proposé ou demandé.

S'il s'agit d'un congé avec refus de renouvellement :

- soit le congé est dénoncé avec offre d'une indemnité d'éviction et là, à défaut d'accord, il peut saisir le tribunal dans les 2 ans qui statuera,

- soit le congé est dénoncé sans offre d'une indemnité d'éviction le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin de contester le motif de refus de renouvellement de son bail commercial.

2. Congé donné par le locataire

Le locataire a tout intérêt à solliciter le renouvellement de son bail commercial, notamment afin d'éviter qu'il se poursuive au delà d'une durée de 12 ans entraînant, de facto, un déplafonnement automatique du loyer.

Le locataire peut formaliser sa demande de renouvellement auprès du bailleur soit par huissier soit par LRAR et doit indiquer les dispositions de l'article L145-10 du code de commerce.

Le refus de renouvellement a les mêmes conséquences qu'un congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur.

Le silence du bailleur à cette demande pendant 3 mois vaut acceptation tacite.